房产税能否打破调控怪圈

2011-2-12 14:08:48 来源:北京房产 字号:T / T

房地产“利空出尽”,但相关股票价格却不涨反跌。9日传出消息称,重庆年内将开征高档商品房产税。此外,上海也将试征房产税。房产税“靴子落地”,但翌日沪深两市房地产股先涨后跌。当天收盘,房地产指数跌2.25%,跌幅大于上证综指及深圳成指。

股市历来都有经济“晴雨表”之称。房地产板块的走弱预示着,房产税并非楼市调控的“最后一根稻草”。有报道称,作为楼市调控的“后手”之一,交易环节的税费成本很可能会上调,契税税率将从目前的1%-3%上调至公寓房按照总价的4%征收、别墅房按照总价的6%征收。

一般而言,调控政策出台有两种可能:其一是边际作用递减;另外一个则是累积政策效应爆发。随着本轮楼市调控力度一再收紧、调控策略频频更迭,其对房价的打压绩效却大有递减之势。毕竟此前调控轨迹已然让市场习惯了“重拳—低迷—上涨”的逻辑,唯有调控思维的彻底转向,楼市越调越涨的怪圈才可能被打破。

房产税在房地产市场的萌动,一度被视为打击投机的利器。然而,伴随着房产税传闻渐次清晰,各方紧绷的神经也逐步舒张开来。尤其是市场发觉各地房产税细则的轮廓远低于此前预期之后,这把楼市的“达摩克利斯之剑”甚至成为了引爆岁末年初楼市行情的导火索。

据媒体报道,率先推出房产税试点的重庆与上海,房产税均是针对新增房发力。重庆起征面积或为220平方米-230平方米,税率可能1%左右;上海起征面积是新购房后家庭人均超过70平方米部分,税率一般在0.4%-0.8%之间。这意味着,房产税开征之前的各种投机将会“既往不咎”,该原则让征税大棒正式祭出之前的时段成为了购房“黄金期”。以上海为例,截至2010年12月27日,上海内环内、内中环、中外环、外郊环以及郊环外的房价,环比分别上涨了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。而与此同时,起征面积偏大也让投机打击面缩水。其结果是,“房产税可以转嫁给买家”的声音在乐观看涨者听来似乎合情合理。

以此观之,契税上调传闻也可能会重蹈房产税覆辙,同样经历市场惊恐、探究、淡定的心路历程。推而广之,此前轮番上阵的楼市调控,均在短暂观望后以下一轮报复性上涨收尾。古人云,“一鼓作气,再而衰,三而竭”,调控政策正是在如此反复之间自损威严。需要指出的是,在市场经济中,预期是一个价格发现的过程,决定着未来价格的变动方向。在既有调控政策都已使用到极致的情况下,有关部门不妨从扭转房价看涨预期着手,打破楼市调控怪圈。

回顾过去的调控政策,皆是围绕“遏制房价过快上涨”的基调展开。这一政策基调似乎着眼于“过快”二字,在一定程度上被视为认同了房价长期上涨的趋势,反而会给看涨房价的炒作者以政策口实。如果将楼市调控目标明确定位于“房价理性回归”,那么才可能传递给市场全新的政策判断,让看平或看跌观点成为市场主流,更有助于调控政策效果的切实发挥。同样道理,主管部门既然将打压房价视为己任,那么必然要联合各部门共同发力,从破解地方政府土地财政、打击开发商杠杆运作空间等深层次症结着手,让房地产业回归“平民”角色,与其他行业一道接受市场优胜劣汰、周期性波动的考验。

房产税试点开征、契税上调传闻,这些看似来势凶猛的调控新政对投机的威慑力却呈黯然之势。因此,调控部门要想从根本上扭转楼市乱象,必须要重新审视调控政策基调了。

□马红漫(上海学者)

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