陈淮:限购令和房产税 房地产调控与政策回顾

2011-2-12 14:10:34 来源:北京房产 字号:T / T

1月6日,“城市观点论坛中国行2010年度论坛”在广州开幕,众多地产商、专家、学者齐聚一堂。著名经济学家、住建部政策研究中心陈淮先生发表了主题演讲,以下为陈淮演讲的全部内容:

陈淮:刚才我坐下的巴老师我说,因为我在前面讲他代好笔和本,我发现他越来越像官员。今天刚才主持人所说的题目不是我选定,是会议指定,但是我对这个题目本身存在很大的误区。是什么呢?隐含着把政府的政策作为市场的决定性因素的误区。我们去年从央视开头有了一个不好的布局,是总经理说了算还是怎么样?在媒体上充斥着同样的思想,在中国住宅建设和解决老百姓住房的诸多事情的主要矛盾归结于政府和市场,政府和企业。错了,错在忘了十七大提出的要高举有中国特色的社会主义气质,忘了要强调中国情这个问题,这是一个错误的命题。中国房地产市场的主要矛盾是第一个首先发展不足,有十个人吃饭八个馒头,首先有两个人吃不上馒头。第二是发展不平衡,大城市和中小城市,人们急于涌入的核心以及中小城镇发展严重不平衡,穷和富发展不平衡,市场和保障发展不平衡,这是我们面对的真实问题。第三我们面对的是一个不规范的房地产市场。比如投机性的,比如政府调整产业政策的时候,政府在提供公共产品的时候反而引发了公开的、隐蔽的、个别的、团体的比如公务员建小区等诸多问题,不规范投机性炒作盛行是这个市场的问题。最后一个我们还得关注中国特有的国情,比如说农产品进城问题,比如城市化过程中的基础设施和城市承载力问题,这才是我们研究问题贯彻问题的首要因素。

如果我们延续过去的是政府是政策,这是没有前途的市场。什么时候发挥的优胜劣汰的作用了竞争成为市场的主要关注问题的时候,这个市场才真正走到合理和规范健康的地步。一个年轻人你的上进、成功取决于市场,不是和你爹娘的博弈。这是第一个我要说明的问题。

我对这个题目首先做一个评论,以为限购令是2011年要讨论的问题,这个是要讨论但不是要我们持续关注的地方。

限购令是限制一些过多过渡占用资源的需求,到现在为止没有人说不让老百姓买房,也没有人说老百姓适度改善要抑制。明确说部分城市房价上涨过快地方政府有权根据需要在一段时间内决定限购甚至禁购,这只是一个调整供求管理的政策,也是一个长期政策。什么长期政策呢?如果我们的市场需求量成交量、景气状态不让买低三套房子成交量是零,这个是没有前途的。饭馆是靠吃饱的人多吃一顿。任何国家对过多占有资源都会有调整,这个道理很简单。

如果一个人很有钱,把全广州的房子都买了让全广州的人主在马路上,你觉得合理吗?这严重侵犯的社会利益。随着发展老百姓的需求逐步得到满足是一个必然的过程。如果你指望2011年开放低三套房你就趁早死了心。

第二利率。我对2011年媒体老说最严厉的调控政策这句话,始终不予赞同。你觉得那一是最严厉的,刚才说第三套房会有限制措施,没有悬念。利率是这样,首付也是这样,是全世界各国住房按揭贷款中债权人、债务人风险和利益的平衡点。两成优惠是特殊的,不能恢复常态说是最严厉的。中国的利率已经是一个比较长的时间基准利率低于通胀,这个也是恢复常态宏观经济的必然过程。一年定期存款利率不过是2.75,11月发布的CPI总水平上涨速度是5.1了,我们至少利率提高的一倍,才能满足宏观经济的运行。用不着提一、两次,利率调整是国民经济物价最水平以及国情货币总需求。我们现在面对通胀有一个特殊性,和80年代末期90年代中期所面临的通胀不一样。11月5.1物价总水平上涨,统计局高度我们其中是3/4的部分是农产品。中国的农产品不存在大的缺口,粮食是明显的连续过年的供大于求的。2011年受了很多的灾害,但是没有在庄稼地了,主要是在大城市里。我们的粮食2010年有史以来最大的丰收年,中国不缺农产品,这是输入性成本推如性外来因素导致的。巴曙松博士上的美国量化宽松的政策,美国拿不值钱的纸币往会买国债。用美元标价的产品,包括石油、天然气,是和食物相关的货币贬值了。不是石油贵了,是美元便宜了。这对中国影响很大,美元和人民币是1比7,美元贬值之后。我们现在面对的一个两人要么是忍受人民币过快的升值,要么是通胀。即便美元贬值石油价格上涨,我们的国际市场对国内影响下大多数商品价格反而可以便宜。中国现在面对的通胀不是简单的农产品不收费,或者把媒体所说的最后一公里到小区卖菜的打击就能便宜的没有这么简单,我们面对的国际化的战争。

房地产税是调控房价的工具,这是一个世界各国皆然的规律。如果你没有产地,但是脑袋老想着有产,这些的人还不应该受到批判吗,一定是他们的思想把你腐蚀坏了。在那个时代老百姓的钱县挣工资都吃不到月底,到温饱实现之后,每个月衣食有余了,政府就要找你收费了。当你资产费的利息费的时候。当一定老百姓积累了一定的不动了,一定会对资产收费。这个和调控房价没有关系。不动产税主要功能是三个:第一是调动闲置资源提高利用率。所以必须让这些忖量资源起来。第二调整社会公平尺度,我们不去更多论述。任何叫税的东西不管是海关税都具有调整社会的公平尺度的重要。第三解决我们前期一流的地方政府承担前期建设任务的收入来源问题,任何国家都是这样的。解决这个问题不难,各个历史都有先成的经验,地铁是发债,刚才说当地的不动实行财产税,这个在房地产价格上可以分长和短。短期内供给会增加,同时会抑制那些过大的占有需求超过自己风险承受能够的需求以及超过自己实际需要的需求,需求的短期内会减少。短期内供和求的调整有一定的作用。作为长远的制度不是调房价的,我没有听过政府强加于市场的做法,他收费是改善城市的居住环境。导致居住环境改善下不动产的增值,城市增值,这些循环是有意义的。通过我们目前2010年一个短期的任务是继续加大住房保障的力度,我们已经明确提出了2010年保障放建设的规模是1000万套。我们在过去十年的住房大约建80亿平方米的城镇住宅,相当于现在的1/3。每年这样的最高也就700-800万套包括商品房、保障性、城镇居民自建多种类型。2010年我们保障放要建1000万套,这样加大加快速度的态势,我也特别强调并不是说将来要在这样1000万套不断价码,要形成大多数人住保障房我们需要三、五年的需要较快地优先解决大多数人有房子住到所有人有房子住的转变。

我们的市场来说,我建议企业家们、参与者们,更多关注市场本身的规律,如果125期间和正政策博弈是你伏每天想的问题,那么你面对的市场残酷竞争。这个温度就是这样,这是常态,没有史上最严,你要适应这个环境,如果不能在这个环境活下去,那就被淘汰个体。别以为淘汰个体是市场的悲剧,未来五年淘汰1/3是市场的性质。80年代90年代初中国百姓电器普及,在这个过程中当初辉煌的基本死光了,当初政府名牌大学,牡丹派电视机,基本都死了。但是并不妨碍中国成为一流家电大国,并不妨碍2010年电器大战导致中国的企业真正经历了过程。这就是我们所说的优胜劣汰的过程。

我想已经回答了主办方给我提出的主要问题。以上仅供大家参考!

谢谢大家!


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